Alquiler sin contrato: derechos y riesgos

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Los riesgos de un alquiler sin contrato

Regla número uno: nunca debemos otorgar un alquiler sin contrato escrito. Existen muchas situaciones en que el contrato se cierra verbalmente y, aunque es algo perfectamente legal, también puede acarrear muchos inconvenientes.

¿Es tu caso? En primer lugar, es importante que mantengas la calma porque si te encuentras en una situación de conflicto, puedes resolver el asunto con facilidad, contando con seguro de hogar para viviendas en alquiler.

Cuando se realiza un contrato verbal prima la buena fe, por lo que en el momento del acuerdo nadie esconde una grabadora o lleva testigos que puedan ser válidos a la hora de resolver un caso judicialmente. Sin embargo, en ocasiones surgen roces, que pueden llegar a suponer un verdadero quebradero de cabeza para ambas partes. ¿Qué puede suceder ante un alquiler sin contrato? ¿A cuál de las partes le puede perjudicar más? ¡Te lo contamos!

Legalidad del alquiler sin contrato escrito

El contrato de alquiler verbal está dentro de la legalidad española, tal como adelantábamos. Sin embargo, las cosas se pueden poner difíciles tanto para el propietario como para el arrendador, teniendo en cuenta que será complicado o imposible demostrar la existencia de un acuerdo verbal. ¡Veamos cómo puede afectarte el alquiler sin contrato según seas el arrendador o el inquilino!

Derechos del arrendador sin contrato

Cuando no hay un contrato de alquiler por escrito, según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la duración del contrato verbal es de un año. Posteriormente, el inquilino tiene derecho a las prórrogas anuales hasta al menos 5 años, siempre que entrara en la vivienda después del 6 de junio de 2013. En consecuencia, el arrendador puede ver vulnerados sus derechos de recuperación de la vivienda de diferente manera dependiendo de su situación particular:

  • Si eres el arrendador y cuentas con recibos de pago mensuales de la renta y/o en caso de realizarse por transferencia bancaria, es más fácil demostrar la existencia de un contrato verbal donde se acordaron datos tan importantes como el precio de la renta o la duración del contrato. Por ejemplo, a la hora de alquilar un piso a estudiantes, suele acordarse un contrato que se prolongue durante el tiempo que dure el curso.
  • Si eres el arrendador y hay personas viviendo en tu propiedad sin tu consentimiento o con él pero sin haber efectuado ni un solo pago, los habitantes de la vivienda podrían asegurar que realmente existía un contrato verbal al precio que ellos consideren, de tal forma que podrías entrar en conflictos jurídicos difíciles especialmente en caso de necesidad de desahucio para recuperar tu vivienda.
  • Por otra parte, el arrendador podría exigir el pago de las rentas pendientes hasta que no se resuelva el contrato de alquiler.

Derechos del inquilino sin contrato

El inquilino puede beneficiarse de un alquiler sin contrato de diferentes formas:

  • Si no existe un recibo que lo demuestre, el arrendador no podrá, por ejemplo, aplicarle una subida en la renta mensual del alquiler.
  • El inquilino tiene derecho al uso y disfrute de la vivienda de forma pacífica, igual que si hubiera un contrato escrito.
  • Y, al mismo tiempo, el inquilino puede exigir al arrendatario que realice las reparaciones oportunas para mantener habitable la vivienda.
  • Al no existir una firma que conste en un acuerdo escrito, el plazo para resolver una situación problemática de este tipo es de seis meses, con lo que aún tendrá un periodo de tiempo importante para evitar un juicio.
  • Además, el inquilino tiene derecho a la adquisición preferente de la vivienda en caso de venta, al igual que ocurre cuando existe un contrato de alquiler escrito.

¿Eres el inquilino y no tienes contrato? En ese caso, no podrás deducirte el alquiler en la declaración de la renta. Además, en caso de que el arrendatario te conduzca a un proceso judicial, deberás acreditar en tu defensa justificantes del pago del alquiler o, en su defecto, altas en compañías que suministren servicios básicos (agua, luz, teléfono o internet) o por medio de un seguro de hogar.

Riesgos asociados al alquiler sin contrato

Uno de los mayores riesgos y más vinculados al alquiler sin contrato es que el inquilino que no se quiera ir, a pesar de tener pagos pendientes o de no tener ni siquiera el consentimiento del arrendatario, por ejemplo.

¿Cómo echar a un inquilino sin contrato?

El propietario, en caso de que tenga alquilada su vivienda a un inquilino sin contrato que no paga, que molesta a los vecinos de manera reiterada o por cualquier otro motivo podrá desalojarlo de diferentes formas teniendo en cuenta la causas del desalojo:

  • Por cualquier razón, incluida el impago del alquiler, siempre que se le notifique por escrito con 30 días de antelación, salvo algunas excepciones (retaliación o discriminación ilegal).
  • También existe la opción de hacerlo con 7 días de antelación si existe una razón concreta y de peso, que puede ir desde que haya existido un cambio de cerradura y llave, un deterioro grave de la vivienda o si el inquilino es molesto para los vecinos.

En cualquier caso, deberás seguir los pasos correspondientes:

  1. Avisar por escrito al inquilino de que debe abandonar el domicilio y del plazo que dispone para ello. Habitualmente, este tipo de avisos suele realizarse a través de un burofax, para tener la certeza de que el arrendatario ha recibido la notificación.
  2. Si este aviso no da resultado, es el momento de recurrir a la vía judicial a través de una demanda a la que debe adjuntarse la documentación oportuna:
    • Poder General para pleitos
    • En caso de sea por impagos, copia de la solicitud del cobro.
    • Justificantes de imagos si es el motivo.
    • Copia de las escrituras de la propiedad de la vivienda.
  3. El mes siguiente, el inquilino recibirá la notificación oficial donde se le informa de que la demanda está admitida, así como de la fecha en que se celebrará el juicio en caso de que continúe oponiéndose a abandonar el inmueble. En la misma notificación figurará la fecha de lanzamiento, que se trata del día en que el propietario podrá tomar posesión de su vivienda en compañía de las fuerzas de seguridad del Estado.

Es importante que tengas en cuenta que, en ningún caso puedes cambiar la cerradura hasta la fecha del lanzamiento, ya que estarías cometiendo un delito de coacciones tipificado en el artículo 172 del código penal.

Recuerda que en España existen los contratos verbales y si habías acordado con el inquilino que podía habitar en tu vivienda, sigue teniendo derecho a la posesión de la misma, incluso si no paga, hasta la fecha que dicte un juez. Además, cabe destacar que, en casos de desahucios por precario contra un arrendatario sin contrato, se puede realizar sin notificación previa. Sin embargo, siempre recomendamos notificar ya que suele ser bastante efectivo a la hora de echar a un inquilino sin contrato.

¿Cuánto cuesta echar a un inquilino por la vía judicial?

En caso de actuar por vía judicial, los costes para el propietario del inmueble pueden ser elevados (además del tiempo y las molestias), por esa razón hay que intentar agotar otras vías.
Si, tras agotar todas las posibilidades, te ha sido imposible alcanzar un acuerdo de forma amistosa, es importante que conozcas a qué puedes enfrentarte, hablando en términos económicos:

  • Los costes de un abogado, procurador, poder notarial, cerrajero (si procede) y las tasas judiciales fijas pueden ascender en torno a los 600 o 700 euros.
  • Además, deberás sumar las tasas de juicio, que son variables (el 0,5% del total del proceso judicial).

El resultado es el importe que puedes ahorrarte si cuentas con un buen seguro de hogar que te ofrezca la asistencia jurídica que necesitas.

Conclusiones

Como podemos ver, en el caso de un alquiler sin contrato formalizado por escrito existen más derechos por parte del inquilino sin contrato que para el propio arrendador. En todo caso, por el bien de ambos, siempre será mucho más ventajoso hacer que el acuerdo conste de forma clara y por escrito.

Si eres el arrendador:

  • Será mucho más fácil demostrar la existencia de un contrato verbal cuando existen recibos y/o pagos de la renta mediante transferencia bancaria.
  • Cuando habitan personas en la vivienda sin tu consentimiento, puedes verte involucrado en un complicado proceso de desahucio.
  • El arrendador podrá exigir el pago de las cuotas pendientes hasta la finalización del contrato, aunque sea verbal.
  • No podrás deducirte por tu vivienda alquilada en la declaración de la renta.

Si eres el inquilino:

  • El arrendador no podrá subirte la renta.
  • Tienes derecho a uso y disfrute de la vivienda.
  • Puedes exigir reparaciones en la vivienda para que sea habitable.
  • Dispones de un plazo de 6 meses para resolver un conflicto.
  • Tienes derecho a la adquisición preferente de la vivienda en caso de venta.
  • No podrás deducirte el alquiler en la declaración de la renta.
  • En caso de conflicto jurídico deberás defenderte mediante justificantes como recibos de la luz, por ejemplo.

Recuerda que, sea cual sea tu situación, puedes contar con los servicios jurídicos que necesitas a través de tu seguro de hogar para resolver el conflicto.

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12 comentarios

  1. Hola,
    estoy en un piso de alquiler y no tengo contracto, la persona que me alquiló la habitación no vive en el piso y pensaba que era el propietario y no es así, hace un mes y medio que no le puedo pagar porque no he cobrado nada del ERTE, no tenemos ningún recibo a nuestro nombre de luz ni gas ni nada. Hace un tiempo pudimos hablar con la propietaria pero nos dice que no le podemos decir a este hombre que sabemos que no es el propietario, a parte, ella se lava las manos y dice que en mi situación no puede hacer nada. Que me puede suceder? me puede hacer fuera del piso? Cada mes le hago el ingreso por el banco a este hombre.

    1. Hola Jasmina. Se trata de una situación bastante compleja. En casos como el tuyo nuestra recomendación es que acudas a un abogado y te preste el asesoramiento necesario. Un saludo

    2. Hola, yo soy inquilina, yo avisé a el dueño que ya nada más me quedaría un mes más y con el depósito, porque no estoy trabajando bien, pero no eh encontrado otra casa para vivir y las que eh encontrado son muy caras, en caso de no encontrar antes del 14 de julio, el dueño puede sacarme del apartamento? Nunca le eh quedado mal, y tengo 11 meses rentando y tampoco le he causado daños a su propiedad y ni a los vecinos, creo que ya lo va a rentar y yo no he encontrado nada para vivir en otro lado, existe un contrato que aún no eh firmado, cumplí mis 6 meses y en este me faltó un mes, no cumplí mí segundo contrato por el motivo que yo le dije que ya no podía seguir pagando el alquiler porque no estoy trabajando toda la semana y no puedo completar la renta. Me puede sacar el dueño del apartamento si no tengo otro lugar para vivir? No le he avisado al dueño porque no estoy segura si yo tengo ese derecho. Gracias.

      1. Hola Rosario, lamentamos no poder ofrecerte una respuesta concreta a tu consulta. No obstante, te recomendamos que hables con tu casero e intentes llegar a un acuerdo con él. Un saludo

  2. Hola mire estoy rentando una casa pago 2300 $ al mes pero ya se venció mi contrato el 15 de junio pero ya vivo aquí hace cómo 5 años pero el dueño quiere subirme la renta porque ese fue el acuerdo hace 6 meses pero ahorita con lo del covi 19 el puede???

    1. Hola Isabel. Habría que conocer los términos en que se produjo ese acuerdo de incremento de la renta y si existe algún documento que lo acredite. En todo caso, siempre cabe la posibilidad de contactar con el propietario y exponerle tu situación para intentar llegar a un nuevo acuerdo amistoso.

      1. Hola Meriem, esta es la documentación que necesitas presentar para dar de alta el suministro de agua:

        · Documento que te acredite como titular de la vivienda o el contrato de alquiler
        · Documento de identidad (DNI)
        · Datos bancarios del titular
        · Boletín del instalador (si es primera contratación)

        Por lo tanto, a no ser que seas titular de la vivienda (que por lo que comentas, no parece el caso), sí que necesitarías justificar tu presencia en la misma con un contrato de alquiler.

  3. Hola tengo un negocio y de fitness y me cerraron por el COVID desde 16 de marzo y no tengo contrato firmado. Por que se venció en octubre 2019 y no se renovó. No e generado ingresos y no puedo pagar los 6 meses acumulados. Ya no voy a continuar más por que no puedo. Pero mi pregunta es. Tengo que pagar esos 6 meses

    1. Hola Alicia, aunque no existiera contrato escrito, el dueño del local puede probar que sí había uno verbal (por facturas previas a estos 6 meses, etc…), que como explicamos en el artículo, puede llegar a tener la misma validez. En todo caso, y máxime en una actual situación, te recomendamos que intentes exponerle tu situación y tratéis de alcanzar un acuerdo amistoso que pueda satisfacer a ambas partes.

  4. Buenas
    mi consulta es..
    que tengo un amigo que ha alquilado un piso hace 2 años y ahora el se regresa a su país y ya no vuelve y me ha ofrecido quedarme en el piso que yo siga pagando como si nada, y no estoy segura de que si puedo llegar a tener algún problema con eso ya que estoy sin permiso de residencia y no quiero tener ningún problema con nadie aparte me pide la fianza para que me quede en el piso y si el dueño se entera no me va devolver la fianza que había dejado este amigo y seguro me hecha a la calle y yo tengo 1 hija y es por eso que necesito vuestra ayuda.. si por favor me ayuda..

    1. Hola Luana, no existe ningún punto en la normativa vigente en España que impida alquilar un piso a una persona que no dispone de residencia legal en nuestro país. Por eso, es recomendable que contactes con el dueño de la vivienda, le expongas tu situación y acuerdes con él las condiciones de tu estancia en ella.

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